Guida ristrutturazione 2026: detrazioni, permessi e adempimenti in ordine di cantiere
Nel 2026 chi ristruttura la propria abitazione principale da proprietario detrae il 50% delle spese fino a 96.000 euro, in dieci rate annuali. Negli altri casi la detrazione scende al 36%. Le regole sono raccolte nella guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata a febbraio 2026 e ordinate per tipo di agevolazione, mentre un cantiere procede per fasi: la titolarità dell’immobile si verifica all’inizio dei lavori, la notifica all’ASL, quando è dovuta, precede l’apertura del cantiere, il bonifico accompagna ogni pagamento, l’abitazione principale si verifica alla fine. Un passaggio mancato nel momento giusto spesso non si recupera: la comunicazione all’ASL omessa, quando era obbligatoria, fa decadere la detrazione.
Guida ristrutturazione dell’Agenzia delle Entrate: cosa contiene
La guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” è il documento con cui il Fisco spiega come ottenere i benefici sui lavori in casa. L’edizione di febbraio 2026 recepisce la legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025), che ha prorogato di un anno le aliquote maggiorate, e in 52 pagine tratta sei agevolazioni:
- la detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio, prevista dall’articolo 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi;
- l’IVA ridotta al 10% sui lavori;
- la detrazione del 75% per eliminare le barriere architettoniche, valida solo per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025;
- le agevolazioni per costruire o acquistare box e posti auto pertinenziali;
- la detrazione per chi compra una casa in un edificio interamente ristrutturato da un’impresa;
- la detrazione degli interessi sui mutui per ristrutturare l’abitazione principale.
Per chi ristruttura un appartamento contano soprattutto le prime due. Eredità, usufrutto, vendita dell’immobile e beni vincolati hanno regole proprie, e per questi casi la guida resta la fonte da leggere per intero.
Bonus ristrutturazione 2026: quanto si detrae e fino a quando
La percentuale dipende dall’anno in cui si paga, non da quello in cui iniziano i lavori, e da chi sostiene la spesa. Il calendario fino al 2034 è già scritto nella legge.
| Anno del pagamento | Abitazione principale del proprietario | Altri casi | Spesa massima |
| 2025 e 2026 | 50% | 36% | 96.000 euro |
| 2027 | 36% | 30% | 96.000 euro |
| dal 2028 al 2033 | 30% | 30% | 48.000 euro |
| dal 2034 | 36% | 36% | 48.000 euro |
Per il 50% servono due condizioni, controllate in due momenti diversi. La titolarità si verifica all’inizio dei lavori: bisogna essere proprietari, nudi proprietari o titolari di un diritto reale come usufrutto o abitazione. L’abitazione principale si verifica alla fine: una casa comprata da ristrutturare ottiene il 50% se, a lavori chiusi, diventa la dimora abituale. Familiari conviventi, inquilini e comodatari possono detrarre, ma al 36%.
In numeri: 40.000 euro di lavori pagati nel 2026 sull’abitazione principale del proprietario valgono 20.000 euro di detrazione, cioè 2.000 euro l’anno per dieci anni. Gli stessi lavori su una seconda casa valgono 14.400 euro, 1.440 euro l’anno.
Il limite di spesa vale per unità immobiliare. Se i lavori di un anno proseguono un intervento iniziato prima, nel conto entrano anche le spese già sostenute. Chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 euro deve considerare anche il tetto alle detrazioni in vigore dal 2025, calcolato sulla sola rata annua: la verifica si fa con il CAF o il commercialista.
Per i nuovi interventi cessione del credito e sconto in fattura non sono più disponibili. La detrazione si recupera solo nella dichiarazione dei redditi, entro l’Irpef dovuta ogni anno: la parte di rata che supera l’imposta non viene rimborsata.
Quali lavori rientrano nella detrazione
Sulla singola abitazione la detrazione riguarda tre categorie di intervento definite dal Testo unico dell’edilizia:
- manutenzione straordinaria: rifacimento dei servizi igienici, sostituzione di tramezzi interni, cambio degli infissi esterni con materiale o tipologia diversi, installazione di ascensori;
- restauro e risanamento conservativo: opere che adeguano un edificio esistente all’uso attuale rispettandone struttura e caratteri;
- ristrutturazione edilizia: apertura di nuove porte e finestre, modifica della facciata, soffitta trasformata in mansarda, demolizione e ricostruzione.
La manutenzione ordinaria, come tinteggiare o sostituire i pavimenti, è detraibile da sola solo sulle parti comuni del condominio. In un appartamento rientra quando completa un intervento più ampio: la pittura che chiude il rifacimento degli impianti segue la categoria superiore.
A prescindere dalla categoria sono agevolabili anche la messa a norma degli impianti, porte blindate e grate contro i furti, la bonifica dall’amianto, il fotovoltaico al servizio della casa e le opere per il risparmio energetico. Per impianti elettrici e impianto termoidraulico il documento da conservare è la dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore.
Oltre ai lavori si detraggono progettazione e altre prestazioni professionali, perizie e sopralluoghi, materiali, oneri di urbanizzazione e diritti per le pratiche. Restano fuori il trasloco e la custodia dei mobili durante il cantiere. Dal 2025 non sono più detraibili le caldaie alimentate solo a combustibili fossili, comprese quelle a condensazione, mentre restano ammessi i sistemi ibridi con pompa di calore.
Chi arreda la casa ristrutturata può aggiungere il bonus mobili: nel 2026 vale il 50% su una spesa massima di 5.000 euro, per lavori iniziati dal 1° gennaio 2025.
Permessi edilizi: edilizia libera, CILA, SCIA o permesso di costruire
Il titolo edilizio dipende dall’intervento, e la detrazione richiede opere conformi alle norme urbanistiche: un lavoro abusivo fa perdere il beneficio.
- Edilizia libera: manutenzione ordinaria e opere elencate nel Glossario unico del 2 marzo 2018, senza comunicazioni al Comune.
- CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico: manutenzione straordinaria che non tocca le parti strutturali, come spostare tramezzi o rifare bagno e impianti.
- SCIA, segnalazione certificata di inizio attività: interventi su parti strutturali o prospetti e ristrutturazioni che non richiedono il permesso di costruire.
- Permesso di costruire: ristrutturazioni che portano a un edificio diverso dal precedente, con modifiche di volume o sagoma nei casi previsti.
Quando non serve alcun titolo, la detrazione spetta comunque. Al posto della pratica si conserva una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà con la data di inizio dei lavori e l’attestazione che gli interventi sono agevolabili. Quale titolo presentare lo stabilisce il tecnico che assevera, dopo il rilievo dello stato di fatto.
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Le regole della detrazione in ordine di cantiere
La guida del Fisco elenca gli adempimenti per argomento. In cantiere si presentano in cinque momenti, e alcuni non si possono recuperare a lavori finiti.
Prima del preventivo: sopralluogo, rilievo e capitolato
Rilievi e ispezioni preliminari hanno un costo, detraibile come spesa per perizie e sopralluoghi, e cambiano il preventivo. Un problema alle pareti scoperto a lavori aperti obbliga a comprare materiale al dettaglio e a chiamare operai non previsti, spesso con ore di straordinario per non far slittare le altre lavorazioni. Se lo stesso problema emerge dal rilievo, entra nel capitolato con il suo prezzo.
Il capitolato traduce il progetto in un elenco controllabile: per ogni lavorazione indica quantità, materiale con marca o caratteristiche, livello di finitura e cosa resta a carico del committente. È il documento su cui si confrontano due preventivi.
Il preventivo discende dal programma dei lavori: senza l’elenco delle opere in sequenza, con quantità e tempi, non si può sapere cosa è compreso. Un preventivo verificabile riporta il computo metrico voce per voce, mentre una cifra a corpo lascia aperte proprio le lavorazioni che emergono dopo. Anche i costi di una ristrutturazione completa si leggono partendo dalle voci che li compongono, non dal prezzo al metro quadro.
Nel contratto: titolarità e contratto collettivo edile
Prima di firmare vanno chiariti due punti. Il primo è chi paga: fatture e bonifici vanno intestati a chi detrae, e il 50% spetta solo a proprietario o titolare di un diritto reale. Se l’immobile è in affitto o in comodato servono il consenso del proprietario e un contratto registrato prima dell’inizio dei lavori.
Il secondo riguarda i lavori di importo superiore a 70.000 euro. Per quelli avviati dal 28 maggio 2022 l’atto di affidamento deve indicare che l’impresa applica i contratti collettivi del settore edile. Senza questa clausola nel contratto la detrazione non spetta, anche se il cantiere è regolare.
Il contratto fissa anche il calendario dei pagamenti, di solito un anticipo e rate a stato di avanzamento lavori. Ogni rata diventa un bonifico da intestare e conservare, e l’anno del bonifico decide l’aliquota: una rata slittata dal 2026 al 2027 passa dal 50% al 36%.
Prima di aprire il cantiere: titolo edilizio e notifica all’ASL
La pratica edilizia va presentata prima dell’avvio, e la data di inizio lavori è quella a cui si riferisce la verifica della titolarità. Nello stesso momento il committente, o il responsabile dei lavori se nominato, controlla l’obbligo di notifica preliminare all’ASL. L’articolo 99 del decreto legislativo 81/2008 la richiede quando in cantiere lavorano più imprese, anche in tempi diversi, oppure una sola impresa per almeno 200 uomini-giorno. Una ristrutturazione del bagno con muratore, idraulico ed elettricista di ditte diverse rientra nel primo caso. Se la comunicazione era dovuta ed è stata omessa, la detrazione decade e non si può sanare.
Durante i lavori: bonifico parlante per ogni pagamento
Acconti, saldi e parcelle dei professionisti si pagano con il bonifico dedicato alle ristrutturazioni, disponibile in banca, alle Poste e online. Il bonifico riporta la causale con il riferimento alla norma agevolativa, il codice fiscale di chi detrae e la partita IVA o il codice fiscale di chi riceve il pagamento. Sull’accredito la banca trattiene all’impresa una ritenuta dell’11%.
Un bonifico ordinario o compilato male salva la detrazione solo se l’impresa rilascia una dichiarazione sostitutiva in cui attesta di aver incassato e contabilizzato le somme. Quando è possibile, conviene ripetere il pagamento con il bonifico corretto. Oneri di urbanizzazione, bolli e diritti per le pratiche seguono invece le modalità di pagamento richieste dal Comune.
A fine lavori: abitazione principale, ENEA e documenti
Alla chiusura del cantiere si verifica il secondo requisito del 50%: l’immobile deve essere abitazione principale. Se i lavori hanno prodotto un risparmio energetico, per esempio con nuovi infissi, pompe di calore o fotovoltaico, entro 90 giorni dalla fine dei lavori o dal collaudo va inviata la comunicazione sul portale ENEA. Un invio tardivo o mancato non fa perdere la detrazione, ma resta un obbligo.
Per eventuali controlli si conservano fatture, ricevute dei bonifici, titolo edilizio o dichiarazione sostitutiva, notifica all’ASL se dovuta, dichiarazioni di conformità degli impianti e ricevuta ENEA. Nella dichiarazione dei redditi bastano i dati catastali dell’immobile.
Se la casa viene venduta prima di aver usato tutte le rate, quelle residue passano all’acquirente, salvo un accordo diverso nell’atto di vendita. Chi vende e vuole continuare a detrarre deve farlo scrivere nel rogito.
In che ordine si eseguono i lavori di ristrutturazione
La sequenza tipica di un appartamento segue una regola: prima ciò che resta nascosto in muri e solai, poi ciò che si vede. Ogni fase chiude il lavoro su cui poggia la successiva.
- Rilievo, verifiche strutturali e pratica edilizia.
- Demolizioni, rimozione di pavimenti, rivestimenti e vecchi impianti, smaltimento delle macerie.
- Opere murarie: nuovi tramezzi, aperture, trattamento dell’umidità.
- Impianti idraulici, di scarico, elettrici e di riscaldamento sotto traccia.
- Controtelai, massetti e intonaci, con i tempi di asciugatura prima delle posature.
- Serramenti, pavimenti e rivestimenti.
- Tinteggiature, porte interne, sanitari, placche e corpi illuminanti.
- Collaudi, dichiarazioni di conformità e pulizia finale.
Invertire l’ordine costa: un impianto modificato dopo il massetto significa rompere e rifare. Per questo il cronoprogramma stabilisce anche chi entra in cantiere e quando, perché idraulico, elettricista e posatore non lavorino uno sopra l’altro. Le fasi di una ristrutturazione completa restano le stesse fra un bilocale e una casa più grande, cambiano durata e numero di squadre. Le scelte di progettazione degli interni vanno chiuse prima della fase 4, perché fissano la posizione di prese, punti luce e scarichi.
Preventivo di ristrutturazione con computo metrico e programma dei lavori
Il preventivo di ristrutturazione casa di Aurora Home parte da un sopralluogo gratuito e riporta computo metrico, stima dei materiali e tempi di realizzazione. Dopo una consulenza di 30 minuti il preventivo arriva in 7 giorni.
IVA al 10% sui lavori e beni significativi
Sulle prestazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria nelle abitazioni l’impresa applica l’IVA al 10%, estesa ai materiali che fornisce con il contratto. Fanno eccezione i beni significativi: infissi, caldaie, sanitari e rubinetteria, videocitofoni, condizionatori, ascensori e impianti di sicurezza.
Per questi beni il 10% si applica solo fino al valore della manodopera. Nell’esempio della guida, un intervento da 10.000 euro con 4.000 euro di manodopera e 6.000 euro di sanitari e rubinetteria sconta il 10% su 8.000 euro e il 22% sui 2.000 euro restanti; la fattura deve indicare il valore dei beni significativi. L’aliquota ridotta non vale per i materiali comprati direttamente dal committente né per le parcelle dei professionisti. Per restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia il 10% si applica anche ai beni finiti acquistati dal committente.
Gli errori che fanno perdere la detrazione
L’Agenzia delle Entrate recupera la detrazione già utilizzata in sei casi:
- comunicazione all’ASL omessa quando era obbligatoria;
- pagamento senza bonifico, o con un bonifico privo dei dati richiesti e senza la dichiarazione sostitutiva dell’impresa;
- fatture o ricevute non esibite durante il controllo;
- ricevuta del bonifico intestata a una persona diversa da chi detrae;
- opere non conformi alle norme urbanistiche ed edilizie;
- violazione delle norme su sicurezza del lavoro e contributi, salvo una dichiarazione dell’impresa che ne attesta il rispetto.
Sopra i 70.000 euro si aggiunge la clausola sul contratto collettivo edile mancante. Tutti questi errori, tranne la mancata esibizione dei documenti, si commettono prima della fine dei lavori.
Domande frequenti sulla guida ristrutturazione
Fonti
Documenti istituzionali consultati il 17 settembre 2026.
- Agenzia delle Entrate, Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, febbraio 2026. Vedi la fonte
- Agenzia delle Entrate, La misura della detrazione e i limiti di detraibilità. Vedi la fonte
- Agenzia delle Entrate, Bonus mobili ed elettrodomestici. Vedi la fonte
- Decreto legislativo 9 aprile 2008, n. 81, articolo 99 (notifica preliminare). Vedi la fonte
- Dpr 6 giugno 2001, n. 380, Testo unico dell’edilizia, articoli 3, 6, 6-bis, 10 e 22. Vedi la fonte
- ENEA, portale per la trasmissione dei dati sugli interventi edilizi. Vedi la fonte