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Un progetto di ristrutturazione casa è l’insieme di rilievo, disegni, pratica edilizia, computo metrico e cronoprogramma che stabilisce cosa si fa, con quale titolo, a quale prezzo e in che ordine, prima che l’impresa entri in cantiere. Lo redige e lo firma un tecnico abilitato: architetto, ingegnere o geometra.

Il percorso ha due metà. Sulla carta: sopralluogo, verifica dello stato legittimo, progetto preliminare ed esecutivo, pratica in Comune. In cantiere: demolizioni, murature, impianti, massetti, finiture, chiusura dei documenti. Le tiene insieme una regola pratica: ogni decisione presa sulla carta costa una riga di computo, presa in cantiere costa una demolizione.

Cosa contiene un progetto di ristrutturazione casa

Un progetto completo non è un disegno solo. È una serie di documenti, ognuno con un compito preciso, e controllarne la presenza è il modo più rapido per capire se due preventivi parlano degli stessi lavori.

Documento	A cosa serve	Chi lo produce
Rilievo e stato di fatto	misure reali, spessori dei muri, posizione di scarichi e colonne	tecnico
Verifica dello stato legittimo	confronto fra immobile, titoli edilizi e planimetria catastale	tecnico
Stato di progetto	nuova distribuzione, demolizioni e nuove murature	tecnico
Progetto degli impianti	punti luce, prese, scarichi, riscaldamento; obbligatorio in alcuni casi (DM 37/2008)	tecnico o impiantista abilitato
Computo metrico estimativo	quantità e prezzo unitario di ogni lavorazione	tecnico
Capitolato	materiali, modelli e modalità di posa	tecnico con il committente
Cronoprogramma	ordine e durata delle fasi, attese tecniche	tecnico e impresa
Pratica edilizia	titolo per iniziare i lavori	tecnico abilitato

Computo e capitolato sono i due documenti che rendono confrontabili i preventivi. Senza, ogni impresa quota lavorazioni e materiali diversi, e il prezzo più basso può corrispondere a voci escluse.

Le fasi del progetto prima del cantiere

Sono le fasi in cui cambiare idea costa ore di disegno e non materiali già posati.

Sopralluogo, rilievo e verifica dello stato legittimo

Il primo incontro raccoglie esigenze e vincoli: chi vivrà in casa, quali ambienti devono cambiare, quale budget è disponibile, se l’appartamento resterà abitato durante i lavori. Segue il rilievo, che misura ambienti, altezze, spessori dei muri e posizione di scarichi e colonne montanti.

Poi il tecnico confronta lo stato reale con i documenti. Per il Testo unico dell’edilizia, lo stato legittimo di un immobile è quello del titolo edilizio che lo ha costruito o legittimato, integrato dai titoli successivi. Un tramezzo spostato senza pratica o una planimetria catastale diversa dalla realtà si regolarizzano prima o insieme al nuovo progetto. Chi sta ancora valutando l’acquisto trova le verifiche da fare nella guida agli step di consulenza prima di comprare casa.

Progetto preliminare: distribuzione e budget

Il preliminare traduce le esigenze in una o più ipotesi di pianta: spostare pareti, aprire la cucina sul soggiorno, ricavare un secondo bagno. Su ogni ipotesi il tecnico fa una stima parametrica, cioè un costo per metro quadrato o per ambiente, sufficiente a scartare le soluzioni fuori budget. I valori di riferimento per un intervento integrale sono raccolti nella pagina sulle ristrutturazioni complete e i loro costi al metro quadro. Render e viste 3D si preparano in questa fase: servono a decidere, non a costruire.

Progetto esecutivo, computo metrico e capitolato

L’esecutivo scende al dettaglio che serve all’impresa: quote di ogni parete, posizione di prese, interruttori e punti luce, scarichi e attacchi dei sanitari, tipo di massetto, abachi di porte e serramenti. Da questi disegni nascono il computo metrico estimativo, che elenca ogni lavorazione con quantità e prezzo unitario, e il capitolato, che fissa materiali e modalità di posa.

Con computo e capitolato in mano, tutte le imprese quotano le stesse voci e le differenze di prezzo diventano leggibili. Gli stessi prezzi unitari servono poi in cantiere per valutare le varianti, che senza un riferimento scritto si trattano caso per caso.

Progetto ristrutturazione casa a Milano con Aurora Home

Aurora Home segue il progetto dal sopralluogo gratuito al rendering 3D, con architetti e interior designer che preparano rilievo, progettazione degli spazi e preventivo dettagliato. Il percorso completo è descritto nella pagina dello studio di progettazione a Milano.

Il titolo edilizio del progetto: quando basta la CILA e quando serve la SCIA

Il titolo edilizio dipende da cosa tocca l’intervento, non da quanto costa. Il tecnico lo individua sul progetto e ne firma l’asseverazione.

• Edilizia libera: rifacimento di pavimenti interni, tinteggiatura, riparazione e sostituzione di finiture e impianti esistenti. Il Glossario unico dell’edilizia libera del 2018 elenca le principali opere che non richiedono pratica.
• CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata: manutenzione straordinaria che non tocca le strutture, come demolire e ricostruire tramezzi non portanti per unire o dividere stanze. I lavori possono iniziare dalla presentazione.
• SCIA, segnalazione certificata di inizio attività: interventi su parti strutturali, come aprire un varco in un muro portante o modificare un solaio. Il Comune ha 30 giorni per i controlli e può vietare la prosecuzione dei lavori.
• Permesso di costruire: interventi che modificano volumi, sagoma o prospetti dell’edificio oltre i casi ammessi con la SCIA.

Saltare la pratica ha un costo preciso. La CILA non presentata comporta una sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione arriva spontaneamente a lavori in corso, e la difformità resta nei documenti dell’immobile fino alla regolarizzazione.

A Milano le pratiche si depositano online sullo sportello telematico per l’edilizia del Comune: le presenta il tecnico incaricato, che allega disegni e asseverazione.

In condominio c’è un passaggio in più. Il Codice civile chiede a chi esegue opere nella propria unità di darne preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. Non è una richiesta di permesso, ma il regolamento condominiale può fissare orari per i lavori rumorosi e regole per ascensore e parti comuni, che vanno riportate nel cronoprogramma.

Chi firma il progetto e quanto costa

Progetto e pratica li firma un tecnico iscritto all’albo: architetto, ingegnere o geometra. Per una ristrutturazione interna senza opere strutturali possono firmare tutti e tre. Quando si interviene su muri portanti o solai servono anche calcoli strutturali firmati da un tecnico abilitato.

Durante il cantiere il direttore dei lavori, che può essere lo stesso progettista, controlla che l’impresa esegua quanto disegnato, registra le varianti e firma la fine lavori.

La sicurezza ha regole proprie, fissate dal Testo unico sulla sicurezza sul lavoro. Quando in cantiere lavorano più imprese o lavoratori autonomi, anche in momenti diversi, per esempio edile, elettricista e idraulico, il proprietario in veste di committente nomina un coordinatore per la sicurezza e invia la notifica preliminare ad ASL e Ispettorato del lavoro prima dell’inizio dei lavori, con una copia affissa in cantiere. Nei lavori privati senza permesso di costruire e sotto i 100.000 euro basta il coordinatore per l’esecuzione.

Sul costo del progetto non esiste un listino di legge: le tariffe professionali sono state abolite nel 2012 e il compenso si concorda al momento dell’incarico, con un preventivo che indichi le singole voci. Conviene chiedere che rilievo, progetto, pratica edilizia, direzione dei lavori, coordinamento della sicurezza e adempimenti di fine lavori compaiano separati, perché sono prestazioni diverse e non sempre incluse.

L’ordine dei lavori in cantiere

In un appartamento la sequenza segue una logica costante: dal grezzo al finito, da ciò che sta dentro i muri a ciò che resta in vista.

1. Preparazione e demolizioni: protezione delle parti comuni, rimozione di pavimenti, rivestimenti, sanitari e tramezzi da eliminare, smaltimento delle macerie.
2. Murature: nuovi tramezzi in laterizio o cartongesso e apertura delle tracce per tubi e cavi. Materiali e lavorazioni sono descritti nella guida alle opere di muratura.
3. Impianti, prima fase: tubazioni idriche e di scarico, corrugati e cavi, riscaldamento, posati dentro tracce e sottofondi secondo il progetto degli impianti elettrici e idraulici.
4. Intonaci e massetti: chiusura delle tracce, rasature, getto dei massetti che livellano il pavimento e asciugatura.
5. Finiture: pavimenti e rivestimenti, serramenti, porte interne, tinteggiatura.
6. Impianti, seconda fase e consegna: frutti e placche, sanitari e rubinetterie, generatore di calore, pulizia finale.

La sequenza spiega perché alcune scelte vanno chiuse prima di aprire il cantiere. Posizione di prese e punti luce, altezza degli attacchi dei sanitari, posizione di lavello e piano cottura, spessore del pavimento scelto finiscono dentro muri e massetti alle fasi 3 e 4. Cambiarle alla fase 5 significa riaprire tracce già chiuse. Il bagno concentra quasi tutte le fasi in pochi metri quadrati: la sequenza specifica è nella guida alle fasi e ai tempi della ristrutturazione del bagno.

Preventivo ristrutturazione casa con voci e quantità

Aurora Home prepara preventivi di ristrutturazione a Milano con la scomposizione analitica dei costi, dopo un sopralluogo e un’analisi di fattibilità. La richiesta parte dalla pagina del preventivo per la ristrutturazione casa; il preventivo personalizzato arriva entro 7 giorni.

Quanto dura una ristrutturazione e cosa la allunga

La durata la fissa il cronoprogramma, non una media. È un calendario che assegna a ogni fase una durata e un ordine, indica quali lavorazioni si sovrappongono e dove servono attese tecniche, come l’asciugatura dei massetti prima della posa dei pavimenti.

Le date si spostano soprattutto per ragioni esterne alle lavorazioni:

• il titolo edilizio: con la CILA si parte dalla presentazione, con la SCIA conviene mettere in calendario i 30 giorni di controllo del Comune;
• le forniture: serramenti, cucina e arredi su misura si ordinano in anticipo sui tempi di produzione dichiarati dal fornitore;
• le varianti: ogni cambiamento dopo l’esecutivo aggiorna disegni, computo e a volte la pratica;
• il condominio: orari e giorni ammessi per i lavori rumorosi.

Il cronoprogramma serve anche a pianificare i pagamenti. Il contratto con l’impresa può legare ogni rata a una fase conclusa, per esempio fine demolizioni, fine impianti, fine massetti e consegna, invece che a scadenze di calendario.

Fine lavori, certificazioni e detrazioni

Dopo la pulizia del cantiere restano gli adempimenti documentali, che il tecnico coordina.

• Dichiarazione di conformità degli impianti: l’impresa installatrice la rilascia al committente per ogni impianto realizzato o modificato, con la relazione sui materiali e il progetto quando obbligatorio. Va conservata con i documenti dell’immobile.
• Fine lavori e catasto: con la CILA, se la pianta è cambiata, la comunicazione di fine lavori include la documentazione per la variazione catastale, che il Comune trasmette all’Agenzia delle Entrate.
• Comunicazione all’ENEA: va inviata entro 90 giorni dalla fine lavori quando l’intervento comporta risparmio energetico, per esempio la sostituzione dei serramenti.

Sulle detrazioni pesa il calendario. Secondo l’Agenzia delle Entrate, per le spese pagate nel 2026 il bonus ristrutturazioni vale il 50% sull’abitazione principale e il 36% sulle altre unità; per quelle del 2027 scende al 36% e al 30%. Per i privati conta la data del bonifico parlante: in un cantiere a cavallo d’anno, spostare una rata da dicembre a gennaio cambia la percentuale detraibile, quindi il calendario dei pagamenti va deciso prima di firmare il contratto. Requisiti, documenti ed errori che fanno perdere il beneficio sono raccolti nella guida alla ristrutturazione e alle detrazioni 2026.

Progetto ristrutturazione casa gratis o con un’app: cosa si può fare da soli

Le app di progettazione 3D disegnano una pianta, provano la disposizione degli arredi e mostrano materiali e colori. Nella fase preliminare sono utili: aiutano a capire quanto spazio serve e a presentarsi al tecnico con ipotesi già confrontate.

Non sostituiscono il rilievo con le misure reali e la posizione di scarichi e colonne, la verifica dello stato legittimo e l’asseverazione della pratica, che la legge riserva a un tecnico abilitato. Anche i servizi di progetto online che lavorano su planimetrie e foto inviate dal proprietario producono un’idea di distribuzione: prima di diventare esecutivo va verificata sul posto.

Domande frequenti sul progetto di ristrutturazione casa

Fonti

Riferimenti normativi e fiscali verificati il 17 settembre 2026.

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, artt. 6-bis e 9-bis (Normattiva). Vedi la fonte
• Decreto del Ministero delle infrastrutture 2 marzo 2018, Glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera (Gazzetta Ufficiale). Vedi la fonte
• D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81, artt. 90 e 99: coordinatori per la sicurezza e notifica preliminare (Normattiva). Vedi la fonte
• Agenzia delle Entrate, Ristrutturazioni edilizie: aliquote e limiti di spesa 2025-2027. Vedi la fonte
• Comune di Milano, SUE Impresainungiorno: sportello telematico delle pratiche edilizie. Vedi la fonte